PÉRGULA/ MARQUISE/ ESTRUTURA AMOVÍVEL

Quando um condómino tem o piso ao nível do pavimento dum terraço de cobertura de garagens, o acesso faz-se, geralmente, pelo interior desse pavimento ficando, deste modo, destinado ao seu uso exclusivo . Embora o direito de propriedade seja comum, o direito de gozo ou uso pode ser exclusivo…

Quem estiver nessa situação, não deve perder a oportunidade de aproveitar legalmente uma área nobre da sua casa.

Porem, sendo o terraço de cobertura parte integrante da estrutura do prédio, é,  também, forçosamente comum, pela função capital de protecção do imóvel  de todos, como pode constatar-se no disposto do art.º  1421º,  nºs 1, b), e 3, do C. C., na sua actual redacção:  

“São partes comuns do edifício o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, podendo o título constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”.

Como tal, são da responsabilidade dos condóminos, as despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do terraço de cobertura (art. 1424º nº 1 do C.C.).

Dizia eu que os terraços de cobertura podem ser uma mais valia para quem os usufrui. Porem, infelizmente, são também a origem de muitos dos problemas e de experiências desagradáveis que ocorrem entre vizinhos quando não querem aceitar que os prédios foram assim licenciados por alguma ou várias razões.

    

E foi a constatação da existência de algumas situações de conflito que suscitou o conteúdo desta página, apesar de não possuir qualquer preparação na área de Direito.

De acordo com os casos que me são dados a conhecer, parecem ser mais frequentes em edifícios constituídos em regime de  propriedade horizontal e têm a estrutura de "marquises" que apelidam de pérgulas ou de estruturas amovíveis, sem licenciamento.

Ora, o Artigo 1422.° C.C. (Limitações ao exercício dos direitos) dispõe no ponto 2: “É especialmente vedado aos condóminos”

a) Prejudicar, quer com obras novas, (quer…), a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.

Presentemente estava em curso (embargada, por enquanto), num terraço de cobertura, a edificação acelerada de uma dessas estruturas.

Questionada a Câmara Municipal sobre tão estranho anexo, obteve-se como resposta que o pedido de viabilização da nova obra tinha sido indeferido e que , como tal, deveria ser comunicado à Polícia Municipal 

E a azafamada construção foi suspensa até…?

Não se sabe qual vai ser o veredicto mas espera-se que tal aberração não se concretize quer porque  a Câmara já se pronunciou em relação ao arranjo estético do  edifício quer porque provoca muitos inconvenientes para o condómino do 1.º andar:

1. A perspectiva visual, em vez de ser um amplo terraço, passa a ser uma enorme superfície de telhado de alumínio e policarbonato transparente, cheio de traves, ao nível do piso duma varanda e de pequenas falsas varandas.

2. A segurança do apartamento, devido à localização da estrutura, fica fragilizada se o telhado for utilizado como plataforma de acesso

3. A provável acumulação de lixo de todas as origens (folhas secas, excrementos de pombos, sujidade desprendida de tapetes e outras imundícies atiradas pelas janelas dos andares superiores). 
Além do mau aspecto, é prejudicial à saúde

4. A desvalorização do apartamento tanto para vender como para arrendar,  contrariamente ao apartamento em questão, que fica o  com espaço alargado pelo  anexo ilegal

5. Um hipotético aumento do valor do condomínio se for necessário restaurar a impermeabilização do terraço, devido às perfurações feitas para prender o anexo ao chão ou devido ao uso do fim a que se vier a destinar (a colocação de uma piscina, por ex.)

6. O enorme ruído da chuva que, ao cair  sobre o material utilizado na cobertura da “marquise”, perturba o sono

7. A colocação da estrutura e respectiva cobertura, mesmo coladas à varanda superior, abrangendo-a por completo em toda a sua largura - indo para além dela - não viola  as restrições estabelecidas no artigo 1360.º do código Civil que visam impedir as construções que possibilitem o devassamento da casa do  vizinho?

8. Artigo 1425.º (Inovações)
Ponto 2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns

A pérgula ou estrutura amovível proposta, está saindo uma marquise (adiada).

Para além de alterar o desenho da fachada à qual se irá encostar, mais do que um "anexo", essa obra seria uma ampliação, na medida em que vai aumentar a área útil da fracção.

Quem compra um apartamento no piso imediatamente superior ao do terraço fica sujeito a este tipo de obras e respectivas consequências "obrigando-se", a fazer denúncia sobre a sua legalidade - iniciativa que dá quase sempre origem a mal-estar e retaliações entre os vizinhos.  
Pergunta-se o que está errado.  Será a atitude do denunciante lesado ou as razões que levaram a pessoa a fazê-lo?

"A fiscalização mais eficaz que nós temos – e espero não chocar ninguém com isto – são as queixas dos vizinhos, que alertam para uma obra que está a ser feita”. Manuel Salgado, vereador

Para serem válidas, as denuncias têm que ser identificadas. Porem, o fornecimento dos dados do denunciante a terceiros é proibido e punível 

Adenda

A definição de Pérgula não é consensual mas tem as mesmas características:

- Armação construída em madeira ou alvenaria que, organizada em filas ou colunas, serve de suporte a plantas trepadeiras. (Dicionário Online de Português) 

- Estrutura em pórtico, não coberta nem encerrada (Município do Seixal)

- Estrutura de protecção superior, constituída por vigas ou elementos estruturais espacejados entre si, destinada ao sombreamento parcial de uma área exterior não encerra (Regulamento da Urbanização e Edificação do Município de Cascais)

- A edificação de pérgulas, ... ou outras estruturas descobertas para fins de ajardinamento, pavimentos e similares, e fontes decorativas com área inferior a 10,00 m2 são consideradas obras de escassa relevância urbanística, para efeitos do disposto no artigo 6.º-A do RJUE, - Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (assuntos jurídicos e contencioso)

A estrutura aqui focada necessita, quanto a mim, de licenciamento , não só em relação ao arranjo estético do  edifício mas também porque está a aumentar a área de construção da edificação. Há que submeter o projecto à CM, pagar as respectivas taxas e o acréscimo de IMI e aumentar a permilagem e a respectiva comparticipação.