Quando um condómino tem o piso ao nível do pavimento
dum terraço de cobertura de garagens, o acesso faz-se, geralmente, pelo
interior desse pavimento ficando, deste modo, destinado ao seu uso exclusivo . Embora o direito de propriedade seja comum, o direito de gozo ou uso pode ser exclusivo…
Quem estiver nessa situação, não deve perder a oportunidade
de aproveitar legalmente uma área nobre da sua casa.
Porem, sendo o terraço de cobertura parte integrante da
estrutura do prédio, é, também, forçosamente comum, pela função capital
de protecção do imóvel de todos, como pode constatar-se no disposto
do art.º 1421º, nºs 1, b), e 3, do C. C., na sua actual
redacção:
“São partes comuns do edifício o telhado ou os terraços
de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, podendo o título
constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes
comuns”.
Como tal, são da responsabilidade dos condóminos, as
despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do terraço de
cobertura (art. 1424º nº 1 do C.C.).
Dizia eu que os terraços de cobertura podem ser uma mais
valia para quem os usufrui. Porem, infelizmente, são também a origem de muitos
dos problemas e de experiências desagradáveis que ocorrem entre vizinhos quando
não querem aceitar que os prédios foram assim licenciados por alguma ou várias razões.
E foi a constatação da existência de algumas situações de conflito que suscitou o conteúdo desta página, apesar de não possuir qualquer
preparação na área de Direito.
De acordo com os casos que me são dados a conhecer,
parecem ser mais frequentes em edifícios constituídos em regime de
propriedade horizontal e têm a estrutura de "marquises" que apelidam
de pérgulas ou de estruturas amovíveis, sem licenciamento.
Ora, o Artigo 1422.° C.C. (Limitações ao exercício dos
direitos) dispõe no ponto 2: “É especialmente vedado aos condóminos”
a) Prejudicar, quer com obras novas, (quer…), a
segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Presentemente estava em curso (embargada, por
enquanto), num terraço de cobertura, a edificação acelerada de uma dessas
estruturas.
Questionada a Câmara Municipal sobre tão estranho anexo,
obteve-se como resposta que o pedido de viabilização da nova obra tinha
sido indeferido e que , como tal, deveria ser comunicado à Polícia Municipal
E a azafamada construção foi suspensa até…?
Não se sabe qual vai ser o veredicto mas espera-se que tal aberração não se
concretize quer porque a Câmara já se pronunciou em relação ao arranjo
estético do edifício quer porque provoca muitos inconvenientes para
o condómino do 1.º andar:
1. A perspectiva visual, em vez de ser um amplo terraço,
passa a ser uma enorme superfície de telhado de alumínio e policarbonato
transparente, cheio de traves, ao nível do piso duma varanda e de pequenas
falsas varandas.
2. A segurança do apartamento, devido à localização
da estrutura, fica fragilizada se o telhado for utilizado como plataforma
de acesso
3. A provável acumulação de lixo de todas as origens (folhas
secas, excrementos de pombos, sujidade desprendida de tapetes e
outras imundícies atiradas pelas janelas dos andares superiores).
Além
do mau aspecto, é prejudicial à saúde
4. A desvalorização do apartamento tanto para
vender como para arrendar, contrariamente ao apartamento em questão, que fica
o com espaço alargado pelo anexo ilegal
5. Um hipotético aumento do valor do condomínio se
for necessário restaurar a impermeabilização do terraço, devido às perfurações
feitas para prender o anexo ao chão ou devido ao uso do fim a que se
vier a destinar (a colocação de uma piscina, por ex.)
6. O enorme ruído da chuva que, ao cair sobre o
material utilizado na cobertura da “marquise”, perturba o sono
7. A colocação da estrutura e respectiva cobertura,
mesmo coladas à varanda superior, abrangendo-a por completo em toda a sua largura
- indo para além dela - não viola as restrições estabelecidas no
artigo 1360.º do código Civil que visam impedir as construções que possibilitem
o devassamento da casa do vizinho?
8. Artigo 1425.º (Inovações)
Ponto 2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de
prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas
próprias como das comuns
A pérgula ou estrutura amovível proposta, está saindo
uma marquise (adiada).
Para além de alterar o desenho da fachada à qual se irá
encostar, mais do que um "anexo", essa obra seria uma ampliação, na
medida em que vai aumentar a área útil da fracção.
Quem compra um apartamento no piso imediatamente superior
ao do terraço fica sujeito a este tipo de obras e respectivas consequências "obrigando-se", a fazer denúncia sobre a sua legalidade - iniciativa que dá quase sempre origem a mal-estar e retaliações entre os vizinhos.
Pergunta-se o que está errado. Será a atitude do denunciante lesado ou as razões que levaram a pessoa a fazê-lo?
"A fiscalização mais eficaz que nós temos – e espero não chocar ninguém com isto – são as queixas dos vizinhos, que alertam para uma obra que está a ser feita”. Manuel Salgado, vereador
Para serem válidas, as denuncias têm que ser
identificadas. Porem, o fornecimento dos dados do denunciante a terceiros é
proibido e punível
Adenda
A definição de Pérgula não é consensual mas tem as mesmas características:
- Armação construída em madeira ou alvenaria que,
organizada em filas ou colunas, serve de suporte a plantas trepadeiras. (Dicionário Online de Português)
- Estrutura em pórtico, não coberta nem
encerrada (Município do Seixal)
- Estrutura de protecção superior,
constituída por vigas ou elementos estruturais espacejados entre si, destinada
ao sombreamento parcial de uma área exterior não encerra (Regulamento da
Urbanização e Edificação do Município de Cascais)
- A edificação de pérgulas, ... ou outras estruturas
descobertas para fins de ajardinamento, pavimentos e similares, e fontes
decorativas com área inferior a 10,00 m2 são consideradas obras de escassa
relevância urbanística, para efeitos do disposto no artigo 6.º-A do
RJUE, - Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (assuntos
jurídicos e contencioso)
A estrutura aqui focada necessita, quanto a mim, de licenciamento , não só em relação ao arranjo estético do edifício mas também porque está a aumentar a área de construção da edificação. Há que submeter o
projecto à CM, pagar as respectivas taxas e o acréscimo de IMI e aumentar a
permilagem e a respectiva comparticipação.
